本文给大家介绍韩国近郊低密度适老化社区The Heritage。The Heritage项目共有19栋楼，390户。公寓户型从室内面积52平方米到203平方米不等。公寓最开始面向60岁以上的高收入健康老人销售或全租（韩国特有的交高额保证金，不用付月租金，保证金搬离时可全额退还），但因高昂的费用（以室内专用面积164平米户型为例，销售总价折合人民币约730万元，每月物业管理费用约人民币4200元），销售情况不尽如人意，后取消购买年龄限制并适当进行折扣后，目前实现了约85%的入住率。

如果说The Classic 500和Noble County项目是持有运营型养老地产项目的话，The Heritage是可售可租的低密度适老化社区，由三星重工业为开发商进行开发及运营。

地理位置

The Heritage项目位于首尔市南部近郊卫星城市城南市盆塘区，距离首尔的富人聚集的江南区约20公里，有地铁直接连通，车程约30分钟，加上高速公路通达各区，交通可达性良好。The Heritage项目紧邻盆塘区中心，但因位于山脚下，又能脱离一路之隔的城区的喧嚣，是个闹中取静的地方。

The Heritage项目位于山脚下，周围是保护林，不仅环境优美，依着山势坡度，形成阶梯状的山地建筑群落。公寓产品以多层建筑为主，坡屋顶建筑呈现欧式古典韵味，阳台采用了高强度玻璃，减弱了楼间距较短带来的压抑感，避免建筑过于厚重。项目围绕中心园林进行建筑排布，因山势起伏，中心园林呈阶梯状，每个高度的园林采用不同的设计手法，且利用高度落差把配套设施建在景观带上，因此部分园林实际上是通过配套建筑的屋顶绿化实现，提高了土地利用价值。The Heritage项目共有19栋楼，390户。公寓户型从室内面积52平方米到203平方米不等。

配套条件

The Heritage项目由公寓、护理院及相关的配套组成，其中公寓面向健康老人或有需求的客户，护理院面向需要护理的老人，而紧邻的Bobath纪念医院和儿童医院可方便就医。Bobath是一家进行神经性疾病治疗及康复训练的医院，主要收治脑瘫、痴呆及各种老年慢性疾病患者，是韩国非常知名的专业医院。

Heritage护理院于2009年开业，是Bobath医院与The Heritage项目合作，由开发商出地出资建设，医院出人力及设备，有近300人的医护团队的专业护理院，设有280个床位，主要对失能老人进行护理及康复型治疗。

运营

公寓最开始面向60岁以上的高收入健康老人销售或全租（韩国特有的交高额保证金，不用付月租金，保证金搬离时可全额退还），但因高昂的费用（以室内专用面积164平米户型为例，销售总价折合人民币约730万元，每月物业管理费用约人民币4200元），销售情况不尽如人意，后取消购买年龄限制并适当进行折扣后，目前实现了约85%的入住率。

其他配套设施：多种多样，既可对内也可对外营业

The Heritage项目配套种类多样，生活型配套有银行、便利店、花店、洗衣店、家政服务等，兴趣型配套有图书馆、影音室、台球厅、多功能厅、棋牌室、工坊、KTV等，另设有SPA中心，内有桑拿房、美容室、按摩室等，运动中心有健身房、室内高尔夫练习、泳池、跳操房等，可对外营业的餐厅有自助餐、韩餐、中餐等三个餐厅，宴会厅可容纳500人就餐或开会。

兴趣型配套多数向入住的业主免费开放使用，而对外营业的餐厅，业主进行消费时收取对外价格的40%餐费。

总结

从做养老地产项目角度来讲，The Heritage项目先天条件不错，位于新城，交通便捷，配套完善，医院近在咫尺，而地块自身位于山脚下，可以做到“离尘不离城”。但最初进行租售的时候并非一帆风顺。作为顶级养老社区，有几个因素其实有些尴尬，比如虽为低层住宅但密度并不低，楼座排布比较密；再有虽被保护林包围，但山势坡度有些大，对于无障碍设计带来了难度；对比于大户型高总价产品，如果只面向两位老年人实用性着实低了一些，但也没有把产品做到极致的奢侈，因此客户群比较模糊，缺乏对需求的精准把握。

项目最初面向60岁以上的老年客户销售情况不好，后改变策略，主要面向“准养老客群”，并且带入了家庭居住的概念，因此吸引了不少与父母一起居住的中年客户购买，强调了“天伦之乐”概念，在价格上也挤掉了一些泡沫，以更为合理的价格面市，目前为止实现了约85%的入住率。

其实国内也有打着高端旗号的养老社区项目，有的已入市有的准备入市，面临的共同问题便是产品、服务、价格及客户需求之间是否匹配的问题，往往是曲高和寡，有价无市。将好产品、好服务、好价格与享受天伦的家庭化养老结合，The Heritage项目所走过的弯路或许能给一些启发。

（来源：汇橙养老）